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Vous aimeriez vous aussi vous lancer dans l’Immobilier locatif, oui mais voilà : vous n’y connaissez rien et un obstacle de taille se dresse sur votre route : obtenir un prêt bancaire pour concrétiser votre rêve ! Vous allez donc devoir passer sous les fourches caudines des redoutables banksters…vous savez, ceux qui auraient dus se retrouver derrière les barreaux avec un beau costume rayé à en faire baver d’envie François fillon après la crise de 2008…un bankster en prison? Autant faire sauter la banque !

Dans cet article, vous allez voir :

  • les étapes concrètes par lesquelles vous aller passer pour obtenir votre crédit immobilier
  • Le TAEG : qu’est-ce que ça signifie?
  • Qu’est-ce qui va faire que votre crédit vous assurera un bon taux de rentabilité
  • Nous verrons les termes de votre contrat à négocier
  • L’assurance emprunteur que vous allez choisir qui entre en ligne de compte pour calculer la rentabilité de votre bien

Les étapes pour obtenir votre prêt

La première étape pour obtenir un crédit immobilier, c’est de déterminer votre capacité d’emprunt. C’est-à-dire le montant que vous allez pouvoir emprunter. Cette capacité d’emprunt est relative à votre situation personnelle, donc il vous sera demandé un certain nombre de justificatifs sur vos revenus et vos charges. Plus vous gardez d’argent, plus votre capacité d’emprunt sera importante. Même chose si vos revenus sont stables. Il est important de comprendre que, plus vous aurez de charges, moins vous pourrez obtenir un prêt important. Savez-vous que le taux d’endettement maximum en France est d’environ 33% ?

Une fois que vous aurez déterminé votre capacité d’emprunt en lien avec votre projet, vous allez devoir monter et présenter votre dossier à différentes banques. En général, d’une banque à une autre, 99% des documents sont les mêmes. Il va s’agir de montrer :

  • le projet que vous souhaitez financer
  • Expliquer votre situation financière avec : vos trois derniers fiches de paie, votre dernière déclaration d’imposition, vos 6 derniers relevés bancaire, votre contrat de travail

Les banques cherchent à prendre des garanties pour se couvrir et être sûres que vous serez en capacité de rembourser votre emprunt. Donc, si vous êtes à découvert, que vous avez encore quelques crédits à solder, débarrassez-vous en avant d’aller voir votre conseiller bancaire pour avoir une situation financière la plus saine possible et mettre toutes les chances de votre côté. Autre élément très important qui va montrer votre sérieux au conseiller : épargner chaque mois. Un banquier préférera octroyer un prêt à une personne gagnant 1300 ou 1500 € et capable de mettre 10% de ses revenus de côté, plutôt qu’à un cadre gagnant 4000€ par mois, qui est à découvert tous les mois et qui n’a aucune épargne.

La petite subtilité, c’est qu’il ne faut pas utiliser cette épargne comme apport. Ce qu’il va falloir expliquer au banquier, c’est que cette épargne, vous l’avez constitué en cas d’imprévu et non pas pour servir d’apport à un prêt. Démontrez également au conseiller que vous avez réussi à réduire vos dépenses ces derniers mois et que votre capacité d’épargne a augmenté, ce qui sera un très bon point pour vous !

Concrètement, pour inspirer confiance au conseiller, vous devez apurer votre situation financière afin de vous débarrasser d’un éventuel découvert ou d’un crédit à la consommation. Éliminez les dépenses superflues ( restaurant, home cinéma etc.) parallèlement, essayer de développer vos revenus fixes et de montrer au conseiller que vous êtes quelqu’un de sérieux qui prépare ses projets en épargnant chaque mois.

Ensuite, vous allez devoir partir à la recherche d’un financement. Cela suppose de communiquer le dossier que vous aurez constitué aux différentes banques ou agences d’une même enseigne. Si vous n’obtenez que des réponses négatives, vous pouvez aller voir un courtier, qui dénichera pour vous l’offre la plus intéressante. Evidemment, leurs services ne sont pas gratuits, mais cela pourrait vous faire gagner un temps précieux. La plupart d’entre eux vous demanderont une commission sur le montant du prêt immobilier, soit 1%. Si toutefois, les offres qu’ils vous proposent ne vous intéressent pas, vous n’aurez pas à le payer.

Le TAEG ( taux annuel effectif global)

Maintenant, nous allons parler du TAEG, soit votre taux tout compris. C’est évidemment le principal critère de choix qui vous fera choisir une offre de prêt plutôt qu’une autre. Cela veut dire que le taux annuel effectif global (TAEG) renchérira ou diminuera le coût de votre prêt. Dans un crédit, il n’y a pas que les intérêts du crédit à payer : il y’a aussi les frais de dossier, l’assurance emprunteur. Vous devez aussi payer un notaire qui s’occupe de la transaction et de préparer l’acte avec le vendeur.

En matière de crédit immobilier, vous avez tout intérêt également à vous fixer des limites, et négocier certaines conditions avec le banquier. La plupart du temps, on va vous proposer des remboursements à taux variable. C’est-à-dire que le taux de votre crédit va évoluer selon les cours du marché. Evidemment, ce n’est pas dans votre intérêt, surtout que les taux sont actuellement les plus bas jamais atteints. Donc , ils ne peuvent que remonter. C’est pourquoi vous devez exiger un taux garanti. Ce taux garanti peut être modulable, mais uniquement à la baisse.

trouver un terrain d’entente avec le conseiller

Le remboursement anticipé du crédit et les contreparties

Vous devez négocier ce point avec votre banquier, en acceptant de payer par exemple 500€ capital + intérêt compris pendant une période de temps, 15 ou 20 ans…mais si les taux baissent, à ce moment-là, que le taux de votre crédit soit revu à la baisse en étendant la durée du crédit. Vous devez également pouvoir augmenter les mensualités de remboursement de votre crédit pour rembourser par anticipation. Evidemment, plus vous allez rembourser vite, plus vous aller vous enrichir. Vous devez négocier avec le banquier qu’il n’y ai pas de frais de remboursement anticipé, peut-être vous demandera t’il, en échange, de prendre un produit chez eux :acceptez !

Sachez que, pour accepter votre demande de prêt, le conseiller bancaire vous demandera en contreparties, de façon systématique, de domicilier vos revenus dans la banque. A moins d’être chez une banque en ligne, c’est rarement une bonne opération pour vous, car les banques physiques prennent beaucoup plus de frais que les néobanques et les banques en ligne sur les comptes de dépôt, mais c’est le prix à payer pour obtenir des conditions de crédit favorables.

Plutôt que de souscrire un compte courant dans la banque qui vous fait le prêt – sauf si c’est une banque en ligne – cherchez plutôt à proposer au conseiller bancaire de prendre une assurance ou un produit d’épargne chez eux. Il sera ainsi beaucoup plus disposé à vous offrir les meilleures conditions de prêt possible.

Le prêt à 110%

Le 3ème point à négocier, c’est d’obtenir un prêt à 110%. Cela signifie que votre prêt finance absolument tout. En général, le conseiller bancaire va vous dire : « Ok, je veux bien vous financer votre projet sans apport, par contre, on vous finance à 100% »
Vous vous dîtes : « super, il me finance tout! » Sauf que…non. En fait, la banque, dans ce cas, ne vous finance que le coût du bien immobilier, il ne prendra pas en charge : les frais de dossier, les frais d’agence, les frais de notaire. Au final, il vous faudra donc avancer sur vos fonds propres une somme d’argent pour régler ces différents frais, et ce, même si vous n’avez pas mis d’apport.

En effet, plus on investit avec de l’argent qui ne vous appartient pas – en l’occurrence celui de la banque – et qu’en plus, il y’a un locataire qui rembourse à votre place ( ce qui s’appelle autofinancer son bien) et que donc, si le montant du loyer couvre la mensualité du crédit et vous permet de faire des bénéfices, c’est alors que vous vous enrichissez. Donc, tout l’art de la négociation va consister à mettre le moins d’argent possible de votre poche dans votre bien immobilier.
C’est ça le prêt à 110% : il couvre non seulement l’acquisition du bien mais aussi tous les frais annexes.

Dans le cas où vous devriez mettre malgré tout un apport, il faut absolument que vous mettiez le moins d’apport personnel possible. Dans la négociation, le banquier va vouloir s’assurer que vous serez en capacité de le rembourser. Il y’a donc deux possibilités :

  • soit il vous demande un apport et dans ce cas-là cela va permettre de baisser les mensualités et donc d’avoir un taux d’endettement inférieur à ce que vous auriez obtenu si vous ne mettiez pas d’apport
  • ou bien vous mettez le moins d’apport possible, mais vous vous assurez que les mensualités du crédit sont en rapport avec ce que vous attendez en matière de montant du loyer. Si le montant du loyer est supérieur à la mensualité de votre crédit, alors il suffit de dire au conseiller qu’il n’y a pas lieu de devoir mettre un apport puisque le bien s’autofinance et qu’il est assuré d’être remboursé. Dans cette seconde option, cela vous permet de garder vos économies pour les investir ailleurs ou en cas de besoin.

L’Assurance emprunteur

L’Assurance emprunteur est une composante essentielle du prêt. C’est une assurance auquelle va devoir souscrire l’emprunteur pour garantir son crédit immobilier. Il s’agit de l’Assurance décès-invalidité. Elle est obligatoire. Celle que vous propose la banque est rarement très intéressante pour vous, mais beaucoup plus pour elle ! Par contre, rien ne vous interdit, et c’est même vivement conseillé, de souscrire à une assurance emprunteur externe à la banque. La banque ne peut pas vous imposer de la souscrire sa propre « solution maison ».

Donc faîte jouer la concurrence pour trouver la meilleure assurance emprunteur possible, afin qu’elle ne renchérisse pas trop votre crédit immobilier. Là encore, mettez dans la balance que vous avez de l’argent de côté et que le bien s’autofinance, ce qui devrait décrisper le banquier.

J’espère vous avoir aidé si vous envisagez prochainement de faire le tour des banques. Entraînez-vous, comme un coureur prépare un marathon et…feu patate !

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